O que não te falam sobre comprar imóveis

Tem bastante coisa que quase nunca aparece na propaganda de lançamento ou no discurso do corretor. E, em BH, algumas delas fazem uma diferença enorme no retorno.

1. “Imóvel sempre valoriza” é uma meia-verdade

O mercado pode subir enquanto seu imóvel específico perde valor relativo.

Um apartamento pode ficar 20% mais caro em dez anos e, ainda assim, ter sido um investimento ruim se:

• condomínio aumentou muito;
• o prédio envelheceu mal;
• surgiram muitos lançamentos melhores perto;
• a planta ficou obsoleta;
• o aluguel não acompanhou o preço;
• você comprou muito acima do preço justo.

O que importa não é apenas quanto o imóvel valorizou, mas quanto você ganhou em relação ao capital investido e às alternativas.

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2. O maior erro costuma acontecer antes da compra

Você olha:

“Apartamento de R$ 700 mil.”

Mas o investimento real não é R$ 700 mil.

Tem ITBI, registro, escritura quando aplicável, eventual corretagem, reforma, móveis, mudança e custos de financiamento.

Depois vêm condomínio, IPTU, manutenção e eventualmente períodos sem aluguel.

Então um imóvel de R$ 700 mil pode facilmente exigir um desembolso inicial significativamente maior.

O preço anunciado não é o preço do investimento.

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3. Imóvel caro não necessariamente é investimento melhor

Esse é um dos maiores enganos.

Um apartamento de R$ 1,5 milhão pode gerar R$ 5 mil de aluguel.

Outro de R$ 600 mil pode gerar R$ 3,5 mil.

O primeiro é muito mais caro, mas pode ter rentabilidade muito menor.

Por isso eu gosto de fazer a conta:

renda anual ÷ custo total de aquisição

antes de pensar em valorização.

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4. Condomínio é uma espécie de “imposto invisível”

Imagine dois apartamentos de R$ 800 mil.

Um paga R$ 500 de condomínio.

Outro paga R$ 1.800.

Em dez anos, mantendo apenas esses valores:

• R$ 500/mês → R$ 60 mil
• R$ 1.800/mês → R$ 216 mil

São R$ 156 mil de diferença.

E isso sem considerar reajustes.

Por isso, para investimento, eu prefiro muitas vezes um prédio mais simples em uma localização excelente a um condomínio-clube cheio de amenidades que você não precisa.

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5. Apartamento novo pode ser um péssimo negócio

O lançamento tem uma vantagem psicológica enorme:

você compra algo novo.

Mas pode estar pagando caro por isso.

Além disso, existe uma situação que merece atenção: comprar na planta por R$ 800 mil não significa necessariamente que você terá um imóvel de R$ 800 mil quando receber as chaves.

Você precisa comparar com:

• apartamentos usados semelhantes;
• outros lançamentos próximos;
• preço/m²;
• qualidade construtiva;
• condomínio projetado;
• localização;
• liquidez.

“Novo” não é sinônimo de “barato”.

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6. O preço/m² pode enganar

Dois apartamentos podem ter R$ 12 mil/m².

Um pode ser excelente.

O outro, péssimo.

Porque preço/m² não captura perfeitamente:

• andar;
• vista;
• insolação;
• vagas;
• posição no prédio;
• barulho;
• reforma;
• planta;
• elevador;
• estado do edifício.

Em BH isso é particularmente importante porque uma rua pode mudar bastante de uma quadra para outra.

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7. O imóvel mais barato pode ser o mais caro

Exemplo:

Você compra por R$ 600 mil porque está barato.

Depois descobre:

• R$ 80 mil de reforma;
• R$ 30 mil de problemas no prédio;
• condomínio alto;
• dificuldade para alugar;
• pouca procura na revenda.

Enquanto isso, um apartamento de R$ 650 mil pronto poderia ter sido muito melhor negócio.

Preço de compra é apenas uma parte da equação.

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8. Liquidez vale dinheiro

Esse é pouco discutido.

Imagine que você precise vender rapidamente.

Um imóvel excelente pode receber várias propostas.

Um imóvel ruim pode ficar seis meses, um ano ou mais anunciado.

E aí aparece o custo invisível:

quanto você precisa reduzir o preço para conseguir vender?

Eu prefiro um imóvel que consiga vender relativamente rápido por um preço justo a um imóvel que “vale” R$ 1 milhão no papel, mas ninguém quer comprar por R$ 1 milhão.

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9. Financiar muda completamente a matemática

Quando os juros estão altos, você não está apenas comprando um imóvel.

Está comprando:

imóvel + dívida.

Uma diferença aparentemente pequena na taxa de juros pode representar uma quantidade enorme de dinheiro ao longo de décadas.

Por isso, comparar apenas:

“parcela do financiamento versus aluguel”

é uma análise incompleta.

É necessário considerar entrada + juros + seguros + taxas + amortização + custo de oportunidade do dinheiro.

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10. A melhor negociação geralmente acontece quando você não está apaixonado pelo imóvel

Esse talvez seja o conselho mais valioso.

Se você entra pensando:

“É esse! Preciso comprar.”

você perdeu poder de negociação.

O ideal é chegar com:

• preço de imóveis semelhantes;
• histórico do anúncio;
• tempo que está à venda;
• situação do condomínio;
• necessidade de reforma;
• alternativas disponíveis.

E estar genuinamente disposto a ir embora.

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E tem uma coisa ainda mais importante

Comprar imóvel e investir em imóvel são decisões diferentes.

Para morar, você pode racionalmente pagar mais por:

• localização;
• segurança;
• silêncio;
• escola dos filhos;
• proximidade do trabalho;
• qualidade de vida.

Tudo isso tem valor.

Para investir, eu seria muito mais frio.

Perguntaria:

“Se eu tivesse R$ 1 milhão em dinheiro hoje, eu compraria este imóvel ou colocaria esse R$ 1 milhão em outra coisa?”

Essa pergunta elimina uma quantidade enorme de compras ruins.

Minha regra prática

Antes de comprar qualquer imóvel em BH, eu tentaria descobrir 5 números:

1. preço justo de mercado;
2. custo total para comprar;
3. aluguel líquido provável;
4. custo mensal total;
5. preço pelo qual eu conseguiria vender relativamente rápido.

Com esses cinco números, dá para descobrir se você está diante de uma oportunidade, um imóvel normal ou uma armadilha cara.

 

Rodrigo Fenelon

Corretor de Imóveis